Как составляется смета на ремонт квартиры и где в ней прячутся доплаты
Смета на ремонт квартиры — это объёмы работ, умноженные на расценки, разложенные по помещениям и этапам, плюс черновые материалы отдельным блоком. Составляют её после замера: до него подрядчик может назвать только ориентир. Будущие доплаты видно заранее — по строкам «по факту» без объёма, по пропущенным позициям и по цене за метр без черновых материалов. В фиксированной смете дополнительные работы, как правило, не превышают 10 %.
Коротко
- Сначала ориентир по телефону по вашим пожеланиям, потом замер и подробная смета, потом договор подряда с суммой, сроками и графиком оплаты.
- Три признака «дырявой» сметы: строки «по факту» без объёма, пропущенные грунтовка, гидроизоляция и вывоз мусора, низкая цена за метр без черновых материалов.
- В фиксированной смете дополнительные работы бывают, но, как правило, не больше 10 % от её суммы.
- Смета у нас стоит 25 000 ₽, если ремонт не начинается, и полностью входит в стоимость работ, если начинается.
Содержание
Из чего состоит смета на ремонт квартиры?
Смета на ремонт квартиры состоит из 3 частей: перечня работ по помещениям и этапам, объёма каждой работы в своих единицах и расценки за единицу. Отдельным блоком идут черновые материалы. Итоговая сумма — это сложение строк, и проверять смету нужно именно по строкам.
Разделы по помещениям и этапам
Хорошая смета разбита так, как идёт ремонт: по помещениям — прихожая, кухня-гостиная, спальни, санузлы — и внутри них по этапам: демонтаж, перегородки, черновые работы, чистовая отделка. Такая разбивка нужна не для красоты. Она показывает, что подрядчик прошёл по каждой комнате, и позволяет заранее увидеть, во что обойдётся, например, второй санузел отдельно от остальной квартиры.
Этапы потом становятся графиком оплаты: у нас оплата поэтапная, по графику производства работ, без предоплаты. Вы платите за фактически выполненный этап, а не за весь ремонт вперёд.
Объёмы, единицы и расценки
У каждой строки должны быть три числа: единица измерения, объём и цена за единицу. Штукатурка стен — в квадратных метрах, плинтус — в погонных, розетки и выводы сантехники — в штуках. Строка «штукатурка стен — 180 000 ₽» без площади ничего не говорит: непонятно, сколько метров посчитано и что будет, если метров окажется больше.
Черновые материалы отдельным блоком
В ремонте три категории затрат: работа, черновые материалы и чистовые. Черновые — то, что потом закроется отделкой: смеси для стяжки и штукатурки, грунтовки, гидроизоляция, кабель, трубы, профиль для перегородок. Их закупку, доставку и подъём на этаж мы берём на себя, поэтому они стоят в смете. Чистовые — плитку, напольные покрытия, розетки, светильники, обои, краску, ванну, унитаз и раковину — выбирает и покупает заказчик: цены на них различаются в разы, и решать здесь должен тот, кто будет жить в квартире.
Ниже — как выглядит одна и та же часть сметы в двух вариантах. Таблица без цен: смысл в том, есть ли у строки объём.
| Раздел | Позиция | Честная смета: ед. · объём | «Дырявая» смета |
|---|---|---|---|
| Черновые работы | Грунтовка стен и пола | м² · по площади помещения | нет строки |
| Черновые работы | Гидроизоляция пола и зоны душа | м² · по площади | нет строки |
| Сантехника | Разводка труб, выводы | шт. · по числу выводов | «по факту» |
| Электрика | Розетки, выключатели, линии | шт. и пог. м · по плану | «по факту» |
| Отделка | Укладка плитки | м² · стены и пол отдельно | м² · одной строкой |
| Прочее | Вывоз мусора, подъём материалов | входит в смету | нет строки |
Как составляют смету: от звонка до цифры?
Смету составляют в 3 шага: сначала ориентир по стоимости, потом замер и подробный расчёт, потом договор, в который вписываются сумма, сроки и график оплаты. К подробной смете переходят, когда заказчик понимает примерный бюджет и готов двигаться дальше.
Ориентир по телефону до выезда
Первый разговор — о квартире и о результате: новостройка или вторичка, сколько комнат и санузлов, нужен ли демонтаж, какой ремонт хочется. По этим пожеланиям мы называем порядок стоимости работ. Это ещё не смета, а способ понять, совпадают ли ожидания по бюджету, прежде чем тратить время обеих сторон на замер и расчёт.
Замер и пожелания заказчика
На замере снимаются площади стен, полов и потолков по каждому помещению, считаются проёмы, выводы сантехники и точки электрики, смотрится состояние стен и стяжки. Вместе с цифрами записываются пожелания: где нужна ванна, а где душ, сколько розеток на кухне, нужна ли перепланировка. Без замера посчитать объёмы честно нельзя, поэтому смета «по фотографиям» почти всегда превращается в строки «по факту».
Зачем смете технический или дизайн-проект
Проект убирает из сметы догадки. Когда на плане уже стоят розетки, светильники, сантехника и раскладка плитки, каждую позицию можно посчитать в штуках и метрах, а не «примерно». Технический проект у нас стоит 2 500 ₽ за м², дизайн-проект — 4 500 ₽ за м². Что входит в дизайнерский ремонт и как проект связан с работами, разобрано на странице «Дизайнерский ремонт».
Как это выглядело на объекте: ЖК «Ленинград»
Ремонт под ключ в новостройке: кухня-гостиная, две спальни, прихожая с коридором, два санузла и отдельная прачечная. Смета, разложенная по помещениям, у такой квартиры — это семь разделов, и каждый из двух санузлов считается отдельно, со своими черновыми работами.
Как подробная смета выглядит со стороны заказчика, лучше всего говорят сами заказчики. Наталья делала ремонт квартиры в ЖК «Приморский квартал», живя в другом городе:
«Смета составлена подробно, по этапам. Все расходы были согласованы заранее, никаких сюрпризов. Сроки сдачи соблюдены точно.»
Ирина Шубина, тоже вела ремонт удалённо: «оперативно предоставил понятную смету… Итоговый ремонт полностью соответствует и моим запросам, и согласованной цене».
Где в смете прячутся доплаты?
Доплаты прячутся в 3 местах: в строках без объёма, в позициях, которых в смете нет вовсе, и в цене за метр, по которой не видно, где посчитаны черновые материалы. Все три видны до подписания договора, если читать смету построчно, а не смотреть на итог.
Работы «по факту» без объёмов
Строка «электромонтажные работы — по факту» или «сантехника — по факту» означает, что подрядчик не посчитал объём и выставит его в конце этапа. Сумму, которую вы видите в итоге такой сметы, сравнивать с другими бессмысленно: самая дорогая часть ремонта в неё просто не вошла. Если подрядчик не может посчитать розетки и выводы до начала работ, попросите сначала проект или хотя бы план расстановки, а потом смету.
Пропущенные позиции: грунтовка, гидроизоляция, вывоз мусора
Вторая ловушка — позиций нет совсем. Грунтовка между слоями, гидроизоляция пола в санузле и в зоне душа, подъём материалов на этаж, вывоз строительного мусора — без них ремонт не делается, а значит, деньги за них всё равно попросят. Только позже и отдельной строкой. У нас доставка и подъём материалов и вывоз мусора входят в стоимость, а грунтовка и гидроизоляция стоят в разделах тех помещений, где они нужны.
Низкая цена за метр без черновых материалов
Цена за квадратный метр — удобный ориентир, но только если понятно, что в неё входит. Метр «только работа» и метр «работа плюс черновые материалы» отличаются заметно, и при сравнении первый всегда кажется выгоднее. Потом выясняется, что смеси, грунтовки, кабель и трубы покупаются отдельно. Перед сравнением уточните у каждого подрядчика, есть ли в цене за метр черновые материалы, их доставка и вывоз мусора. Наша цена за метр — только работы, вместе с доставкой и подъёмом черновых материалов и вывозом мусора; сами черновые материалы закупаем мы и ставим в смету отдельно — подробности на странице «Цены и смета».
Насколько может вырасти смета в процессе ремонта?
Фиксированная смета почти не растёт: по нашему опыту, дополнительные работы бывают, но, как правило, не больше 10 % от её суммы. Если смета по ходу ремонта выросла в полтора раза, дело обычно не в «непредвиденном», а в строках «по факту» и пропущенных позициях из предыдущего раздела.
«Смета зафиксирована, доп работы бывают, но как правило не более 10% от стоимости сметы»
Анатолий Рюмов, руководитель студии ремонта RYUMOV
Закон здесь на стороне заказчика. Смета бывает приблизительной или твёрдой, и твёрдую подрядчик не вправе повышать в одностороннем порядке (Гражданский кодекс, ст. 709). Если приблизительную смету приходится превысить, исполнитель обязан заранее предупредить об этом заказчика, а составить смету по требованию заказчика — обязательно (закон «О защите прав потребителей», ст. 33).
Что считается дополнительными работами
Дополнительная работа — то, чего не было в смете на момент договора. Чаще всего это новые решения заказчика по ходу ремонта: ещё одна линия розеток, перенос светильника, другая раскладка плитки. Бывает и то, что видно только после вскрытия, особенно во вторичке, где под старой отделкой могут обнаружиться неровные стены или изношенная проводка. Работа, которая уже стоит в смете, дополнительной стать не должна, даже если на объекте она оказалась сложнее, чем казалось на замере.
Как согласовывают изменения до начала работ
Итоговая стоимость работ по смете, сроки, порядок и график оплаты фиксируются в договоре подряда. Поэтому любую дополнительную работу мы сначала называем и считаем, а делаем только после согласия заказчика. Так сумма не меняется задним числом. Подробнее о том, что закреплено в договоре и на что действует гарантия, — на странице «Договор и гарантия», а порядок работ от замера до сдачи — в разделе «Этапы и сроки».
Сколько стоит составить смету?
Подробная смета у нас стоит 25 000 ₽, но платить за неё отдельно приходится, только если ремонт с нами не начинается. При старте работ эта сумма полностью входит в их стоимость.
Когда смета платная
Смета платная, если после расчёта вы решили не делать ремонт с нами. Тогда вы оплачиваете 25 000 ₽, и готовая подробная смета остаётся у вас: с разбивкой по помещениям и этапам её можно показывать другим подрядчикам и сравнивать построчно. Именно поэтому подробный расчёт мы начинаем после ориентира по телефону — когда понятно, что примерный бюджет вас устраивает.
Когда она входит в стоимость ремонта
Если вы начинаете ремонт с нами, 25 000 ₽ за смету полностью засчитываются в стоимость работ. Смета становится частью договора подряда: в нём сумма, сроки и график оплаты по этапам, без предоплаты.
Заказать смету на ремонт
Расскажите о квартире и о том, какой результат хотите получить, — сориентируем по примерной стоимости работ. Если бюджет подходит, приедем на замер и посчитаем подробную смету по помещениям и этапам.
Вопросы о смете
Сколько стоит составить смету на ремонт квартиры?
У нас подготовка подробной сметы стоит 25 000 ₽. Если вы начинаете ремонт с нами, эта сумма полностью входит в стоимость работ. Если решите не продолжать, платите 25 000 ₽, и готовая смета остаётся у вас: с ней можно сравнивать предложения других подрядчиков.
Можно ли составить смету без выезда на объект?
По телефону можно получить только ориентир: вы рассказываете, какая квартира и какой результат нужен, мы называем порядок стоимости работ. Подробную смету с объёмами по помещениям считаем после замера, потому что без замера нельзя честно посчитать площади стен, полов и длину разводки.
Насколько смета может вырасти во время ремонта?
Смета у нас фиксируется в договоре подряда. Дополнительные работы бывают, но, как правило, не больше 10 % от суммы сметы. Каждую такую работу согласуем с заказчиком до того, как начинаем её делать, а не ставим перед фактом в конце этапа.
Почему у разных подрядчиков сметы отличаются в разы?
Чаще всего сметы считают разный объём. В одной есть черновые материалы, грунтовка, гидроизоляция и вывоз мусора, в другой их нет или они стоят строкой «по факту». Сравнивать сметы стоит построчно: одинаковые ли помещения, объёмы и единицы, а не только итоговую сумму.
Входят ли черновые материалы в смету?
Да. Черновые материалы мы закупаем сами и ставим в смету отдельно от работ, а доставка, подъём на этаж и вывоз мусора уже входят в цену работ. Чистовые материалы — плитку, напольные покрытия, сантехнику, светильники, обои и краску — выбирает и покупает заказчик.
Что почитать дальше
Следующий шаг после сметы — понять, как по ней платить: оплата ремонта квартиры по этапам и без предоплаты. Что из материалов покупаете вы, а что мы, — в статье что входит в готовый ремонт квартиры. А посчитать свою квартиру можно на странице «Цены и смета».