Что входит в готовый ремонт квартиры, а что покупает заказчик
Готовый ремонт квартиры — это квартира, в которую остаётся завезти мебель и жить. В него входят все работы от демонтажа и инженерии до чистовой отделки, черновые материалы с доставкой и подъёмом на этаж и вывоз мусора. Расходы делятся на три категории: работы — у нас от 25 000 ₽/м², это цена только за работы; черновые материалы закупаем мы, и они идут в общую стоимость сметы; чистовые материалы — плитку, напольные покрытия, светильники, сантехнику — выбирает и покупает заказчик.
Коротко
- Готовый ремонт заканчивается без мебели: квартиру сдают такой, что остаётся завезти мебель и жить.
- Работы у нас стоят от 25 000 ₽/м² — это цена только за работы; доставка и подъём черновых материалов и вывоз мусора уже внутри.
- Черновые материалы — смеси, грунтовки, кабель, трубы — закупает и привозит бригада, в смете они идут отдельной строкой.
- Чистовые — плитку, напольные покрытия, розетки, светильники, обои, краску, ванну, унитаз, раковину — выбирает и покупает заказчик.
Содержание
Что значит готовый ремонт и чем он заканчивается?
Готовый ремонт, его же называют ремонтом под ключ, — это ремонт, после которого в квартире не нужно больше ничего строить, штукатурить и подключать. Конечная точка простая: заказчик получает ключи и завозит мебель. Всё, что требует инструмента и бригады, сделано до этого момента.
Квартира, в которую остаётся завезти мебель
В день сдачи стены и потолки окрашены или оклеены, на полу лежат плитка и напольное покрытие, в санузлах стоит сантехника, работают розетки, выключатели и свет, плинтус на месте, мусор вывезен. Не хватает только того, что относится к обстановке: дивана, кроватей, шкафов, кухонного гарнитура и техники.
Так выглядит, например, квартира в ЖК «Ленинград»: двухкомнатная, 90 м², кухня-гостиная, две спальни, два санузла и отдельная прачечная, ремонт занял 4 месяца. Мебель на фото завезена уже после сдачи.
Чем готовый ремонт отличается от отделки застройщика
Отделка от застройщика — чаще всего черновая или предчистовая: стяжка, штукатурка, разводка электрики, иногда простые обои и ламинат. Это отправная точка, а не результат: на такой отделке всё равно приходится переделывать электрику под свою расстановку мебели, выравнивать стены под покраску и менять полы. Готовый ремонт начинается с того, что есть, и ведёт квартиру до состояния «можно жить».
Важно и то, чего готовый ремонт не означает. Это не ремонт одной комнаты или одной кухни — частичные работы мы не берём, потому что квартира делается целиком по одному плану. Подробнее о том, как это устроено в новых домах, — на странице «Ремонт квартиры в новостройке».
Какие работы входят в ремонт квартиры?
В ремонт квартиры входят все работы от первого удара перфоратора до последнего плинтуса: черновой этап, чистовой этап и всё, что их обслуживает, — доставка, подъём материалов и вывоз мусора. Порядок этапов и сроки по шагам разобраны в разделе «Этапы и сроки».
Черновой этап: демонтаж, стены, полы, инженерия
Черновой этап — это всё, что потом окажется под отделкой. В новостройке он начинается с перегородок, стяжки пола и штукатурки стен по маякам. Во вторичке перед этим идёт демонтаж: снимаем старую отделку, меняем проводку и трубы, и только потом делаем ремонт заново. Все заботы и проблемы с соседями при этом ложатся на нас, а не на заказчика.
Сюда же относится инженерия: электрика с новыми линиями, розетками и выводами под свет, сантехническая разводка, гидроизоляция санузлов. Это самая важная часть ремонта, и самая невидимая: после чистовой отделки её уже не проверишь, поэтому делать её нужно один раз и правильно. Как устроена эта часть во вторичном фонде — на странице «Ремонт вторички».
Чистовой этап: плитка, покраска, напольные покрытия
Чистовой этап — то, что заказчик увидит каждый день. Укладка плитки в санузлах и на кухне, шпаклёвка и покраска или оклейка стен, потолки, ламинат, паркетная доска или кварцвинил, установка плинтусов, розеток и выключателей, подключение светильников и сантехники. На этом этапе бригада работает с материалами, которые выбрал заказчик: монтаж входит в ремонт, а сами плитка, краска и унитаз — нет.
Доставка, подъём материалов и вывоз мусора
У ремонта есть часть, о которой вспоминают в последнюю очередь: десятки мешков смеси нужно привезти и поднять на этаж, а строительный мусор — вынести и вывезти. У нас доставка и подъём материалов и вывоз мусора входят в стоимость работ. Если у подрядчика этих строк нет в смете, деньги за них всё равно попросят — только позже и отдельно.
Как это выглядело на объекте: Приморский квартал
Квартира в новостройке, которую мы приняли со стенами из блоков и голой разводкой, а сдали под ключ. В работы вошло всё: перегородки и стены, полы, электрика и сантехника, санузел, чистовая отделка, доставка материалов и вывоз мусора. Черновые материалы закупали мы. Чистовые — плитку, напольное покрытие, светильники и сантехнику — выбирал заказчик.
Подробнее об объекте и все фото — на странице «Приморский квартал».
Какие материалы покупает подрядчик, а какие заказчик?
Подрядчик покупает черновые материалы, заказчик — чистовые. Вместе с работами это три категории расходов, на которые раскладывается любой ремонт: работы, черновые материалы и чистовые материалы. Цена за метр у нас — только за работы. Черновые закупаем мы, и они входят в общую стоимость сметы. Чистовые — отдельно, по выбору заказчика.
Черновые материалы — забота бригады
Черновые материалы — это то, что потом закроется отделкой: смеси для стяжки и штукатурки, грунтовки, гидроизоляция, кабель, трубы, профиль и листы для перегородок. Всю заботу о них — подбор, закупку, доставку и подъём на этаж — мы берём на себя. Причина практическая: от этих материалов зависит, как поведёт себя стяжка, не пойдут ли трещины по штукатурке и выдержит ли гидроизоляция. Бригада знает, какие смеси и в каком количестве нужны на каждый этап, и отвечает за результат целиком — гарантия по договору распространяется на все наши работы, включая скрытые.
Чистовые материалы выбирает заказчик
Чистовые материалы — то, что видно в готовой квартире и что задаёт её облик: плитка, напольные покрытия, обои, краска, розетки и выключатели, светильники, ванна, унитаз, раковина. Их выбирает и покупает заказчик. Подрядчик в этой части отвечает за другое: за укладку и монтаж, а выбор остаётся за тем, кто будет в этой квартире жить. Чтобы бригада не стояла, чистовые материалы стоит заказывать заранее, к началу своего этапа.
Почему чистовые не закладывают в смету подрядчика
Потому что цены на чистовые материалы различаются в разы. Квадратный метр плитки, унитаз или светильник одного назначения могут стоить в три, пять, десять раз дороже друг друга, и это решение вкуса и бюджета, а не технологии. Если подрядчик закладывает чистовые в свою смету, он либо выбирает за заказчика, либо ставит условную цифру, которая потом всё равно пересчитывается. Когда чистовые остаются за заказчиком, цена работ за метр и строка черновых в смете становятся честными и сравнимыми: в ней нет чужого вкуса. Как это отражается в цифрах — на странице «Цены и смета».
Что обычно не входит в ремонт квартиры?
В ремонт квартиры обычно не входит всё, что относится к обстановке, а не к отделке: мебель, кухонный гарнитур, бытовая техника, текстиль и декор. Это граница, которую стоит держать в голове, когда сравниваете цены: «ремонт под ключ» и «квартира с мебелью под ключ» — разные услуги.
| Позиция | В ремонте | Кто платит |
|---|---|---|
| Демонтаж старой отделки (вторичка) | входит | в цене работ |
| Перегородки, стены, стяжка пола | входит | в цене работ и черновых |
| Электрика: линии, розетки, выводы под свет | входит | в цене работ и черновых |
| Сантехника: разводка, гидроизоляция, установка | входит | в цене работ и черновых |
| Укладка плитки, покраска, полы | входит монтаж | материал покупает заказчик |
| Доставка и подъём материалов | входит | в цене работ |
| Вывоз строительного мусора | входит | в цене работ |
| Мебель и шкафы | не входит | заказчик |
| Кухонный гарнитур | не входит | заказчик |
| Бытовая техника | не входит | заказчик |
| Текстиль и декор | не входит | заказчик |
Мебель и кухонный гарнитур
Мебель в готовый ремонт не входит, и её установка тоже: ремонт заканчивается квартирой без мебели. Кухонный гарнитур, встроенные шкафы и гардеробные делают мебельщики по размерам, которые снимаются уже с готовых стен. Что ремонт обязан сделать для кухни заранее, так это розетки, выводы воды и канализации и линии под технику — по плану расстановки, ещё на черновом этапе. Если этого не сделать, кухню потом подстраивают под розетки, а не наоборот.
Отдельно стоят проекты. Технический проект (план электрики, сантехники, перегородок) у нас стоит 2 500 ₽ за м², дизайн-проект — 4 500 ₽ за м². Это самостоятельная работа: с проектом в ремонте меньше догадок, без него ремонт тоже возможен.
Бытовая техника, текстиль и декор
Холодильник, варочная панель, духовой шкаф, стиральная машина, кондиционер, шторы, ковры, картины — всё это покупает заказчик, и в смету ремонта оно не попадает. Бригада закладывает под технику то, без чего её не подключить: розетки нужной мощности, выводы воды и слива, место под стиральную машину. Шторы и карнизы удобнее продумать до покраски потолков: скрытый карниз или ниша под шторы — это уже часть ремонта, а не декор.
Как проверить, что входит в ремонт у вашего подрядчика?
Проверить состав ремонта можно по смете и по пяти-шести прямым вопросам до договора. Если подрядчик отвечает на них конкретно и это видно в смете, сюрпризов в конце будет мало. Если ответ «посмотрим по ходу», — это и есть будущая доплата.
Три категории расходов в смете
Откройте смету и найдите в ней три категории: работы, черновые материалы и то, что отнесено к чистовым. У работ должны быть объёмы и единицы — метры, штуки, точки. Черновые материалы должны стоять либо отдельным блоком, либо прямо внутри цены за метр, и это надо понимать однозначно. Чистовых материалов в смете подрядчика может не быть вовсе, но тогда должно быть написано, что их покупает заказчик. Если цена за метр подозрительно низкая, почти всегда в ней нет черновых, и смеси с кабелем придётся покупать отдельно.
У нас смета фиксируется в договоре вместе со сроками и графиком оплаты. Оплата поэтапная, без предоплаты: вы платите за выполненный этап. Дополнительные работы бывают, но, как правило, не больше 10 % от суммы сметы, и каждую мы согласуем до начала. Если после сметы вы заключаете с нами договор, сама смета входит в стоимость ремонта.
Вопросы, которые стоит задать до договора
- Входят ли черновые материалы в цену за метр или покупаются отдельно?
- Кто закупает и привозит черновые материалы и кто отвечает за их качество?
- Входят ли доставка, подъём на этаж и вывоз мусора?
- Устанавливает ли бригада сантехнику и светильники, которые купит заказчик?
- Ставит ли бригада межкомнатные двери или их нужно заказывать отдельно?
- Чем заканчивается ремонт: что будет в квартире в день сдачи?
- На что и на какой срок даётся гарантия, распространяется ли она на скрытые работы?
Наши ответы на эти вопросы короткие: черновые закупаем сами, в смете они отдельной строкой, доставка, подъём и мусор входят, сантехнику и свет ставим, квартиру сдаём готовой к переезду, гарантия по договору — год на все работы, включая скрытые.
Узнать, сколько будет стоить ваш ремонт
Расскажите о квартире и о том, какой результат хотите получить, — по телефону сориентируем по стоимости работ. Если бюджет подходит, приедем на замер и посчитаем подробную смету.
Вопросы о составе ремонта
Входит ли сборка и установка мебели в ремонт квартиры?
Нет. Готовый ремонт заканчивается без установки мебели: стены, полы, потолки, электрика и сантехника сделаны, светильники и сантехнику по выбору заказчика ставим, а мебель, кухонный гарнитур и шкафы заказчик завозит после сдачи. Розетки и выводы под кухню и технику закладываются заранее, ещё на черновом этапе.
Кто покупает плитку, напольные покрытия и сантехнику?
Заказчик. Плитка, напольные покрытия, розетки, светильники, обои, краска, ванна, унитаз и раковина — чистовые материалы, цены на них различаются в разы, поэтому выбирать и покупать их должен тот, кто будет жить в квартире. Бригада закупает и привозит черновые материалы: смеси, грунтовки, кабель, трубы.
Входит ли вывоз строительного мусора в стоимость ремонта?
У нас да. Вывоз строительного мусора, доставка черновых материалов и их подъём на этаж входят в стоимость работ и отдельной строкой в конце не появляются. У разных подрядчиков бывает по-разному, поэтому перед договором стоит прямо спросить, есть ли эти позиции в смете и кто за них платит.
Чем черновые материалы отличаются от чистовых?
Черновые материалы потом закрываются отделкой и не видны: смеси для стяжки и штукатурки, грунтовки, гидроизоляция, кабель, трубы, профиль для перегородок. Чистовые остаются на виду и задают облик квартиры: плитка, напольные покрытия, обои, краска, розетки, светильники, сантехника. Первые закупает бригада, вторые выбирает заказчик.
Сколько стоят работы по ремонту квартиры за квадратный метр?
Работы по ремонту квартиры под ключ у нас стоят от 25 000 ₽ за м² — это цена только за работы, в неё же входят доставка и подъём черновых материалов и вывоз мусора. Черновые материалы закупаем мы, они идут в общую стоимость сметы отдельной строкой. Чистовые выбирает и покупает заказчик. Точную сумму считаем в смете после замера и фиксируем в договоре.
Что почитать дальше
Когда понятно, что входит в ремонт, следующий шаг — посчитать бюджет целиком: как спланировать бюджет на ремонт квартиры: работы, черновые и чистовые материалы. А как мы ведём квартиру от замера до ключей — на главной странице: ремонт квартир под ключ в Петербурге.