Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя
В квартире можно переносить и сносить ненесущие перегородки, переносить проёмы, объединять кухню с гостиной и делить большую комнату на две. С газовой плитой кухню с комнатой объединяют только через дверь. Нельзя ослаблять несущие стены без расчёта и ставить санузел или кухню над жилыми комнатами соседей. Любая из этих работ согласуется до начала ремонта.
Коротко
- Ненесущие перегородки и проёмы в них переносят по проекту и с согласованием (ЖК РФ, ст. 25–26).
- Несущие стены — только по проекту с расчётом; ослаблять их запрещено (Правила № 170, п. 1.7.2).
- Санузел и кухню нельзя ставить над жилыми комнатами соседей (ПП РФ № 47, п. 24).
- Кухню с газовой плитой объединяют с комнатой только через дверь или раздвижную перегородку.
- Узаконивают так: проект, решение районной комиссии, работы, акт приёмки (ЖК РФ, ст. 26–28).
Содержание
Что считается перепланировкой, а что переустройством?
Перепланировка — это изменение конфигурации квартиры, после которого нужно править технический паспорт. Переустройство — перенос или замена инженерных сетей и оборудования с той же правкой паспорта. Оба понятия даёт Жилищный кодекс в статье 25, и обе работы согласуются одинаково. Покраска, новые полы и замена плитки без переноса точек — обычный ремонт, его не согласуют.
Перенос перегородок и проёмов
Снести перегородку, поставить новую, сдвинуть или прорезать дверной проём — всё это перепланировка. На объекте это первый шаг чернового этапа: по новой планировке потом разводят электрику и трубы. Поэтому планировку фиксируют до старта: сдвинуть стену, в которой уже лежит кабель, значит разобрать собственную работу.
Перенос мокрых точек и инженерии
Перенос раковины, ванны, унитаза, плиты, новые выводы воды и канализации — это переустройство. Оно касается не только вашей квартиры, но и общих стояков, поэтому проверяют его строже. Обычно перепланировка и переустройство идут одним проектом.
Что можно сделать в квартире?
Можно менять ненесущие перегородки и проёмы в них — не трогая несущие стены, общие стояки и мокрые зоны над соседями. Самые частые задачи у наших заказчиков — открыть кухню в гостиную и, наоборот, поделить одну большую комнату на две.
Объединить кухню с гостиной
Самый частый сценарий: убрать перегородку между кухней и комнатой. С электроплитой это обычная перепланировка по проекту. С газовой плитой между кухней и комнатой должна остаться дверь или раздвижная перегородка — открытое пространство без двери газовая служба не примет.
Выделить спальню или гардеробную
Обратная задача — из одной большой комнаты сделать две: спальню и детскую или спальню и гардеробную. Новая перегородка из гипсокартона на металлическом профиле встаёт без мокрых работ, а внутри неё сразу проводят кабель под розетки и выключатели. Нужно только помнить, что у жилой комнаты должно остаться окно.
Перенести ненесущую перегородку
Иногда достаточно сдвинуть стену на полметра или перенести проём, чтобы встал шкаф или кровать. Проём в перегородке переносят под ту дверь, которую выберете вы: двери мы не ставим, но проём готовим точно под выбранную модель.
Как это было на объекте: Комендантский 21к1
Задача на этой квартире — получить отдельную спальню, не потеряв свет. Глухая стена отрезала бы спальню от гостиной вместе с окном. Поэтому спальню отделили стеклянной перегородкой: свет из окон доходит до всей квартиры, а спальня остаётся отдельной комнатой. Все фото — на странице объекта Комендантский 21к1.
Что делать нельзя ни при каком проекте?
Есть 3 запрета, которые не снимет ни один проект: ослабить несущие стены без расчёта, поставить мокрую зону над жилыми комнатами соседей и открыть газовую кухню в комнату без двери. Всё остальное решается проектом и согласованием.
«Да, перепланировку тоже делаем. То есть монтаж/демонтаж перегородок»
Анатолий Рюмов, руководитель студии ремонта RYUMOV
Основа этих запретов — правила эксплуатации жилого фонда: перепланировка, которая ослабляет несущие конструкции или нарушает работу инженерных систем дома, не допускается (постановление Госстроя № 170, п. 1.7.2). Сам порядок согласования и последствия самовольной перепланировки описаны в Жилищном кодексе, статьи 25–29.
Ослаблять несущие стены без расчёта
Несущая стена — не перегородка: она держит перекрытия. Проём или снос в ней — отдельная история с проектом, расчётами и усилением, а в части панельных домов такие проёмы не разрешают вовсе. Что в вашей квартире несущее, а что нет, видно по плану дома и на замере.
Размещать санузел над жилыми комнатами соседей
Ванную, туалет и кухню нельзя ставить над чужой спальней или гостиной. Расширить санузел за счёт своего коридора — можно, с гидроизоляцией. Переносить его туда, где под ним живая комната соседей, — нельзя.
Объединять газовую кухню с комнатой без двери
Кухня с газовой плитой должна закрываться от жилой комнаты. Если хочется открытого пространства, есть два пути: раздвижная стеклянная перегородка или переход на электроплиту с отключением газа через газовую службу.
| Что хотите сделать | Можно? | Норма |
|---|---|---|
| Снести или перенести перегородку, проём в ней | Можно, по проекту | ЖК РФ, ст. 25–26 |
| Объединить кухню с электроплитой и комнату | Можно, по проекту | ЖК РФ, ст. 25–26 |
| Объединить кухню с газовой плитой и комнату | С условием: дверь или раздвижная перегородка | СП 402.1325800.2018 |
| Расширить санузел за счёт коридора | С условием: не над жилыми комнатами соседей | ПП РФ № 47, п. 24 |
| Поставить санузел или кухню над жилой комнатой соседей | Нельзя | ПП РФ № 47, п. 24 |
| Проём или снос в несущей стене | Только по проекту с расчётом и усилением | Правила № 170, п. 1.7.2 |
| Вынести радиатор отопления на лоджию | Нельзя | Правила № 170, п. 1.7.2 |
| Присоединить часть общего коридора | Только с согласия всех собственников дома | ЖК РФ, ст. 36, 40 |
Как узаконить перепланировку в Петербурге?
В Петербурге перепланировку согласует межведомственная комиссия администрации района — до начала работ и по проекту. Порядок такой: проект, заявление через МФЦ или Госуслуги, решение комиссии, работы, акт приёмки. Согласовать до начала работ проще, чем узаконить после: без этого могут возникнуть вопросы при продаже квартиры, а за самовольную перепланировку грозит штраф и требование вернуть всё как было.
Проект перепланировки
Для подачи в комиссию нужен проект перепланировки от проектной организации, которая состоит в СРО проектировщиков. Отдельно от него мы делаем технический проект квартиры — чертёж для бригады: где встанут перегородки, куда пойдут кабель и трубы. Он стоит 2 500 ₽ за м², и с ним вы заранее видите будущую планировку.
Согласование и акт приёмки
Решение комиссия выдаёт в срок до 45 дней, только после него начинают работы. Когда перегородки стоят, приёмочная комиссия подписывает акт, и сведения о квартире обновляют в техпаспорте и ЕГРН. Сколько стоят сами работы, зависит от площади и материала перегородок, объёма демонтажа и мусора, числа проёмов, поэтому сумму называем после замера и фиксируем в смете. Если перепланировка идёт вместе с ремонтом под ключ, ориентир — от 25 000 ₽ за м² с работами и черновыми материалами.
Что меняется для новостройки и ипотечной квартиры?
Правила те же, меняется порядок: в новостройке перепланировку можно согласовать только после регистрации права собственности, в ипотечной квартире — только с письменного согласия банка.
Перепланировка до оформления собственности
Заявление на согласование подаёт собственник. Пока право не зарегистрировано, подать его нельзя. Отделку после акта приёма-передачи начинать можно, а вот перегородки лучше ставить, когда собственность оформлена и решение комиссии на руках. Подробнее о первых шагах — на странице ремонт в новостройке, а о старом фонде с полным демонтажем — на странице ремонт вторички.
Согласие банка при ипотеке
Ипотечная квартира в залоге, и менять её без ведома банка нельзя: это прописано в кредитном договоре. Сначала письменное согласие банка, затем проект и согласование, после работ — акт приёмки и обновлённые документы банку. Если планируете дизайн-проект, учтите его в том же пакете: дизайнерский ремонт.
Обсудить перепланировку на замере
Расскажите, что хотите изменить: открыть кухню, выделить спальню, перенести проём. Сориентируем по стоимости по телефону, а на замере посмотрим, какие стены несущие, и посчитаем смету.
Вопросы о перепланировке
Можно ли объединить кухню с гостиной?
Да, если стена между ними — ненесущая перегородка. С электроплитой кухню объединяют полностью, по проекту и с согласованием. Если плита газовая, между кухней и комнатой нужна дверь или раздвижная перегородка: открытое пространство без двери газовая служба не примет.
Можно ли сносить стену в панельном доме?
Перегородку — да, по проекту. В панельном доме многие внутренние стены несущие, и снос или проём в них ослабляет весь дом. Такой проём делают только по проекту с расчётом и усилением, а в части серий домов не разрешают вовсе. Что несущее, а что нет, видно по плану дома и на замере.
Можно ли перенести санузел?
Расширить санузел за счёт коридора или кладовой можно, с гидроизоляцией и согласованием. Нельзя ставить ванную, туалет или кухню над жилыми комнатами соседей снизу — это прямо запрещено Положением, утверждённым ПП РФ № 47 (п. 24). Исключение — двухуровневая квартира, где санузел встаёт над своей кухней.
Нужно ли согласовывать перепланировку в новостройке?
Да. Перенос и устройство перегородок и проёмов — перепланировка и в новом доме. Согласование подаёт собственник, поэтому сначала регистрируют право собственности, потом подают проект. Согласовать до начала работ проще, чем узаконить после.
Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?
Можно, но квартира в залоге у банка, и изменения в ней согласуют с банком письменно — так обычно прописано в кредитном договоре. Порядок такой: согласие банка, проект, согласование в районной администрации, работы, акт приёмки, обновлённые сведения о квартире — банку.
Что почитать дальше
Если вы только получили ключи от новостройки, начните со страницы ремонт квартиры в новостройке под ключ, а сколько займёт ремонт с перепланировкой, — в статье сколько длится ремонт двухкомнатной квартиры. А как мы сносим и ставим перегородки, сколько это стоит и что входит в работу — на странице перепланировка квартиры: монтаж и демонтаж перегородок.